För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska bostadsrättsföreningar upprätta årsredovisningen enligt K3. Den största praktiska förändringen är vanligtvis att byggnaden delas upp i betydande komponenter som skrivs av utifrån sina egna nyttjandeperioder.
Vad innebär komponentavskrivning?
En byggnad består av delar som förbrukas i olika takt. Stommen kan ha en mycket lång nyttjandeperiod medan exempelvis tak, fasad, hissar eller installationer kan behöva bytas tidigare. K3 innebär att betydande delar hanteras var för sig när avskrivningarna beräknas.
De två underlagen har olika syften. Underhållsplanen visar framtida åtgärder och kostnader, medan komponentindelningen styr hur byggnaden redovisas. De bör ändå stämmas av mot varandra.
Underlag som styrelsen bör ta fram
- Aktuell underhållsplan och uppgifter om genomförda åtgärder
- Anläggningsregister och uppgifter om byggnadens bokförda värde
- Historik över större ombyggnader, renoveringar och investeringar
- Teknisk information som hjälper till att identifiera betydande komponenter
- Dialog mellan styrelse, ekonomisk förvaltare, teknisk kompetens och revisor
En rimlig arbetsgång
Samla ekonomiska och tekniska underlag
Förvaltaren behöver kunna koppla byggnadens bokförda värde till relevanta delar och bedömda nyttjandeperioder.
Identifiera betydande komponenter
Byggnaden delas upp i delar som har väsentligt olika förbrukningstid, till exempel stomme, tak, fasad eller installationer. Indelningen måste anpassas till fastigheten.
Bedöm nyttjandeperioder
Varje komponent får en avskrivningstid som speglar hur länge den förväntas användas. Bedömningen behöver vara rimlig och dokumenterad.
Stäm av redovisning och underhållsplan
Redovisningen och den tekniska planeringen beskriver olika saker, men underlagen behöver hänga ihop och inte ge motstridiga bilder.
Förklara effekten för medlemmarna
K3 kan förändra avskrivningarna och därmed årets redovisade resultat. Styrelsen bör samtidigt förklara kassaflöde, sparande och framtida underhåll.
Så kan årsredovisningen påverkas
När byggnaden delas upp i fler komponenter kan avskrivningskostnaden förändras. Det påverkar det redovisade resultatet, men säger inte ensamt hur mycket pengar föreningen har eller hur avgifterna bör sättas.
Styrelsen bör därför beskriva resultatet tillsammans med kassaflödet, föreningens sparande, skuldsättning och planerade underhåll. Då får medlemmarna en mer rättvisande bild av ekonomin.
Vanliga frågor
När blir K3 obligatoriskt för BRF?
Bokföringsnämnden anger att K3 ska användas av bostadsrättsföreningar för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Särskilda regler finns för vissa nystartade föreningar med förlängt första räkenskapsår.
Är komponentindelningen samma för alla fastigheter?
Nej. Den behöver anpassas till byggnaden, de betydande delarna och föreningens tillgängliga underlag.
Betyder högre avskrivningar att pengarna försvinner?
Avskrivning är en redovisningskostnad och ingen betalning när den bokförs. För att förstå ekonomin behöver styrelsen även titta på kassaflöde, sparande, lån och underhållsbehov.